Drone XPro : Zredagowano transkrypcję połączenia konferencyjnego lub prezentacji zarobków ADC 21 lutego – 20:00 GMT

:

FARMINGTON HILLS 21 lutego 2020 r. (Thomson StreetEvents) – zredagowany transkrypt Zgadzam się Realty Corp konferencja zarobkowa lub prezentacja piątek, 21 lutego 2020 r. O godzinie 14:00 GMT

* Clayton R. Thelen

* Joel N. Zgadzam się

Capital One Securities, Inc., Dział Badań – Starszy wiceprezes i główny analityk ds. Badań rynku akcji

Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Division Research – Associate

Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Dział badań – analityk

Janney Montgomery Scott LLC, Dział Badań – MD, Kierownik Działu Badań Nieruchomości i Starszy Analityk ds. Badań

Dzień dobry i witamy w uzgadnianiu telekonferencji w czwartym kwartale i na cały rok 2019. (Instrukcje dla operatora) Uwaga: to zdarzenie jest rejestrowane.

Chciałbym teraz przekazać konferencję Joeyowi Agree, prezesowi i dyrektorowi generalnemu. Proszę, Joey.

Joel N. Zgadzam się, Zgadzam się Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (2)

Dziękuję operatorowi. Dzień dobry wszystkim i dziękuję za przyłączenie się do nas w celu uzgodnienia czwartego kwartału Realty i pełnego zysku za rok 2019. Dziś rano dołączy do mnie Clay Thelen, nasz dyrektor finansowy.

Zanim zaczniemy, chciałbym na chwilę dygresować i rozpocząć dzisiejszy poranny telefon z perspektywy 30 000 stóp. Przejdę do naszego ostatniego kwartału i wkrótce odnotuję osiągnięcia z całego roku. Ale najpierw myślę, że ważne jest, aby porozmawiać z ostatnimi działaniami, które widzieliśmy w sieci wynajmu netto. Ostatnie bankructwa detalistów i negatywne nagłówki posłużyły do ​​potwierdzenia naszej tezy inwestycyjnej, opartej na perspektywie wszechświata detalicznego z niechęcią do ryzyka. W ciągu ostatnich kilku kwartałów starałem się podkreślić i skoncentrować inwestorów nie tylko na wzroście zysków na akcję, ale także na fundamentach nieruchomości, pozycjonowaniu rynkowym i bilansach sprzedawców detalicznych w wielokanałowym świecie handlu detalicznego. Dzisiejszy świat zmienia się dynamicznie, a handel detaliczny przechodzi ciągłe zakłócenia. Dzisiejsi operatorzy detaliczni muszą być biegli, elastyczni i zwinni. Silne stopy procentowe konsumentów i lokalne mogą przedłużyć to, co nieuniknione, ale rzeczywistość, przed którą stoją dzisiejsi słabo skapitalizowani detaliści, staje się całkowicie jasna.

Możliwość inwestowania w dystrybucję e-commerce, cenę i udział w rynku mają kluczowe znaczenie. Bilanse z dźwignią, sponsoring na niepublicznym rynku kapitałowym przy braku płynności są prawie nie do pokonania, biorąc pod uwagę te silne przeciwności. Nasza strategia inwestycyjna koncentruje się na najzdolniejszych i najsilniejszych sprzedawcach detalicznych w tym wielokanałowym świecie. Spośród detalistów, którzy ostatnio byli na pierwszych stronach gazet, mamy jedną z nich. Nasz flagowy sklep Art Van w Canton Township jest wiodącą lokalizacją detaliczną w stanie Michigan. Sklep znajduje się przy Ford Road, jednym z najbardziej ruchliwych korytarzy w kraju. Witryna dzieli sygnalizowane skrzyżowanie z jedynym sklepem IKEA w Michigan i jest regionalną atrakcją dla klientów w całym stanie oraz w północnym Ohio. Jest to tego rodzaju dyscyplina i gwarancja najniższych poziomów, która jest znakiem rozpoznawczym naszej strategii inwestycyjnej.

Chciałbym dziś przypomnieć słuchaczom, że podjęliśmy się rozwoju tego sklepu, zanim Art Van i jego rodzina sprzedali firmę T.H. Lee, który od tego czasu rozpoczął strategię agresywnego wzrostu. Następnie wykorzystaliśmy szereg dodatkowych możliwości uczestniczenia w szybkim rozwoju Art Van. Posiadane przez nas nieruchomości w kantonie znajdują się na naszym podwórku. Znamy go bardzo dobrze i jesteśmy bardzo pewni jego długoterminowej wartości i sukcesu. Zachęcam wszystkich do odwiedzenia naszego kanału YouTube i obejrzenia naszego filmu z dronami na stronie.

Przechodząc do 2019 roku, który obchodził naszą 25 rocznicę istnienia jako spółka giełdowa i kolejny rok rekordowego wzrostu dla naszej firmy. W ciągu roku osiągnęliśmy kilka znaczących kamieni milowych. Wśród nich znacznie poprawiliśmy jakość portfela, zwiększając naszą ekspozycję inwestycyjną o prawie 700 punktów bazowych, co stanowi wzrost o 740 punktów bazowych w 2018 roku. Na koniec roku nasz portfel składał się z wiodącej w branży 58% annualizowane czynsze podstawowe wynajmowane tym wiodącym detalistom.

W 2019 roku nasze portfolio przekroczyło 800 nieruchomości, jednocześnie podejmując dalszą dywersyfikację. Dodaliśmy ponad 190 nieruchomości w ciągu roku w 40 stanach i 22 różnych sektorach handlu detalicznego. Zmniejszyliśmy naszą ekspozycję na Sherwin-Williams, naszego głównego najemcę o 110 punktów bazowych, do 4,9% rocznych czynszów bazowych, dodając jednocześnie szereg wiodących sprzedawców detalicznych do naszej listy najlepszych najemców, w tym Home Depot, National Tyre and Battery i Sunbelt Rentals.

Dodatkowo wzmocniliśmy nasz wiodący w branży bilans kilkoma strategicznymi transakcjami na rynkach kapitałowych, kończąc rok długiem netto do powtarzającej się EBITDA 4,5x, przed rozliczeniem forward i 3,7x włącznie z rozliczeniem zaległych transakcji forward. I na koniec, jesteśmy dumni, że przekroczyliśmy wartość 4 miliardów dolarów w wartości przedsiębiorstwa.

Chciałbym poświęcić chwilę, aby podziękować naszym fantastycznym i rozwijającym się członkom zespołu, którzy każdego dnia zadziwiają mnie swoim zaangażowaniem z dnia na dzień dla naszej dynamicznie rozwijającej się firmy.

Oprócz tych kamieni milowych, ukończyliśmy również nasz najnowocześniejszy kampus, aby wesprzeć nasz rozwijający się zespół, który ma obecnie 46 członków. W ciągu ostatniego roku dodawaliśmy utalentowanych członków zespołu do wszystkich obszarów naszej firmy, w tym do przejęć, zarządzania aktywami, finansów, księgowości, zasobów ludzkich i należytej staranności. Nasz najnowocześniejszy kampus obejmuje centrum odnowy biologicznej AB, szatnie i audytorium, zintegrowaną technologię i unikalne miejsca spotkań. Stworzyliśmy najlepsze w swojej klasie środowisko pracy, aby zmotywować i dostosować nasz najlepszy w swojej klasie zespół.

W ciągu ostatniego roku zainwestowaliśmy rekordową kwotę 720 milionów USD w 196 wysokiej jakości nieruchomości pod wynajem netto. 186 z tych nieruchomości pochodzi z naszej platformy akwizycyjnej, co stanowi łączny wolumen akwizycji wynoszący ponad 701 milionów USD. Chociaż osiągnęliśmy kolejny rok rekordowej liczby transakcji akwizycyjnych, o naszych rygorystycznych standardach ubezpieczeniowych i stałej koncentracji na najlepszych w swojej klasie detalistach ponownie świadczy rekordowy 76,7% rocznego czynszu bazowego uzyskanego od wiodących operatorów o ratingu inwestycyjnym. Zamknęliśmy 2019 rok silnym czwartym kwartałem, inwestując w 41 nieruchomości na naszych 3 zewnętrznych platformach wzrostu, jednocześnie przeprowadzając kilka strategicznych transakcji na rynkach kapitałowych, które wzmocniły nasz bilans i pozwoliły nam się rozwijać w nadchodzącym roku.

W czwartym kwartale zainwestowaliśmy ponad 141 milionów USD, z czego 138 milionów USD pochodziło z naszej platformy przejęć. Zgodnie z naszą koncentracją na jakości przez cały rok, prawie 72% rocznych czynszów podstawowych nabytych w czwartym kwartale pochodzi od sprzedawców detalicznych posiadających rating kredytowy na poziomie inwestycyjnym. 39 nieruchomości nabytych w czwartym kwartale jest wynajmowanych 23 najemcom działającym w 17 sektorach detalicznych, w tym po obniżonych cenach, sklepach wielobranżowych, częściach samochodowych, serwisach opon i pojazdów samochodowych, sklepach z dolarami i remontach domów. Nieruchomości zostały nabyte według średniej ważonej stopy kapitalizacji wynoszącej 6,9% i miały średni ważony okres najmu prawie 11 lat.

Nadal budujemy portfel dzierżawy netto z wiodącymi w branży detalistami, którzy są dobrze przygotowani do osiągnięcia sukcesu w dzisiejszym świecie handlu detalicznego omnichannel. Jak wcześniej wspomniano, witamy Home Depot, National Tire and Battery oraz Sunbelt Rentals u naszych najlepszych najemców w 2019 roku. Jednocześnie wyeliminowaliśmy AMC i PetSmart z naszej listy najlepszych najemców od czwartego kwartału 2018 roku. Będziemy nadal rozwijać nasze portfolio gdy aktywnie wchodzimy w dynamiczny świat sprzedaży detalicznej omnichannel.

W ciągu ostatniego roku odkryliśmy kilka możliwości dodania do naszego portfolio dzierżawy gruntów. Do tego unikalnego portfela dodaliśmy 12 nieruchomości, które według stanu na dzień 12/31 stanowiły 8,5% rocznych czynszów bazowych. Do znaczących aktywów dzierżawionych gruntów nabytych w ciągu roku należą nasze pierwsze Costco w Newport News, Wirginia; i Aldi w Columbus, Georgia; Chick-fil-A w Brockton, Massachusetts; i Wawa w Cocoa na Florydzie. Nasz portfel dzierżawy gruntów pochodzi od 89% czynszów od najemców na poziomie inwestycyjnym i obejmuje wiodących sprzedawców detalicznych, w tym Walmart, Home Depot, Lowe's, Wawa, Sheetz, Aldi, AutoZone, Chick-fil-A, McDonald's i Starbucks. I odwrotnie, tylko 1% jest wynajęty dzierżawcom o niższej klasie inwestycyjnej, a pozostałe 10% jest wynajęte wiodącym detalistom bez oceny. Nadal identyfikujemy i wykorzystujemy wysokiej jakości możliwości dodawania aktywów do naszego portfela dzierżawy gruntów.

Przechodząc do naszych platform rozwoju i rozwiązań dla partnerów kapitałowych, w ciągu roku 10 projektów PCS zostało ukończonych lub w budowie, co stanowiło całkowity kapitał zaangażowany w wysokości ponad 32 mln USD. Osiem z tych projektów zostało ukończonych w ciągu ostatniego roku, co odpowiada łącznej wartości inwestycji wynoszącej około 22 mln USD.

W czwartym kwartale zakończyliśmy prace właściciela dla Aldi i Harbor Freight Tools przy przebudowie byłej firmy Kmart we Frankfort w stanie Kentucky. Kontynuujemy w przypadku Dużych Lotów od 31 grudnia i przewidujemy zakończenie i pełne rozpoczęcie wynajmu w pierwszym kwartale tego roku. W czwartym kwartale kontynuowano budowę pierwszego projektu z Tractor Supply w Hart, Michigan, który ma zostać ukończony również w pierwszym kwartale tego roku.

Po zakończeniu kwartału rozpoczęliśmy budowę 2 nowych projektów, w tym naszego pierwszego projektu dla T.J. Maxx w Harlingen w Teksasie, bezpośrednio przylegającym do wysokowydajnego celu. Oczekuje się, że czynsz rozpocznie się w trzecim kwartale tego roku. Rozpoczęliśmy również nasz piąty projekt deweloperski z Sunbelt Rentals w Converse w Teksasie, a czynsz ma rozpocząć się w drugim kwartale 2020 roku.

W dalszym ciągu koncentrujemy się na dostarczaniu kompleksowych rozwiązań w zakresie nieruchomości dla wiodących sprzedawców omnichannel, z których wielu znajduje się na liście najlepszych najemców. Relacje, które budujemy z tymi detalistami, nadal stwarzają możliwości inwestycyjne na wszystkich 3 zewnętrznych platformach wzrostu, ponieważ staramy się wykorzystać pełne spektrum naszych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości.

Wzmocniliśmy nasz portfel poprzez rekordową aktywność inwestycyjną, ale zdywersyfikowaliśmy również nasz portfel poprzez strategiczne zarządzanie aktywami i działania w zakresie sprzedaży. Czwarty kwartał był szczególnie aktywny w zakresie sprzedaży, ponieważ sprzedaliśmy 7 aktywów za przychody brutto w wysokości około 32 milionów USD. Godne uwagi dyspozycje w czwartym kwartale obejmowały Academy Sports w Belton, Missouri; Camping World w Tyler w Teksasie; oraz LA Fitness w Maplewood, Minnesota. Oczekuję dodatkowych działań w zakresie sprzedaży w pierwszym kwartale tego roku, ponieważ nadal wykorzystujemy warunki rynkowe i agresywnie przechodzimy do zbycia aktywów, które nie mieszczą się już w naszej filozofii inwestycyjnej.

Przez cały rok sprzedaliśmy 16 nieruchomości za łączne wpływy brutto w wysokości około 67 milionów USD. Warto zauważyć, że sprzedaliśmy 4 aktywa Walgreens w ciągu roku, co zwiększyło naszą ekspozycję do 3,4% na koniec roku, co stanowi spadek o 200 punktów bazowych w ciągu roku. Wysokie czynsze za metr kwadratowy, a także ciągłe zakłócenia w powierzchni apteki, nadal napędzają nasze działania dyspozycyjne. Przewidujemy, że nasza ekspozycja na Walgreens będzie kontynuowała tę trajektorię spadkową w ciągu 2020 r.

Nasz zespół ds. Zarządzania aktywami również pilnie skupił się na wszelkich zbliżających się terminach najmu. W wyniku tych starań okres zapadalności najmu w 2020 r. Stanowił zaledwie 0,5% rocznych czynszów podstawowych na koniec roku. Nasze portfolio pozostaje w najlepszej formie w naszej prawie 26-letniej historii działalności.

W czwartym kwartale zawarliśmy nowe umowy najmu, rozszerzenia lub opcje na około 55 000 stóp kwadratowych powierzchni najmu brutto. Przez cały rok 2019 zawarliśmy nowe umowy najmu, rozszerzenia lub opcje na około 370 000 stóp kwadratowych. Od 1 stycznia tego roku odzyskaliśmy prawo do ostatniego Kmart w naszym portfolio z siedzibą w Grayling w stanie Michigan. Kmart opuścił powierzchnię i z przyjemnością ogłaszam, że zawarliśmy umowę najmu z Tractor Supply, aby wypełnić całą skrzynkę. Dodatkowo wykonaliśmy podkładkę na parkingu dla przyszłego rozwoju działki. Ta transakcja jest świadectwem naszych decyzji o alokacji aktywów i szczegółowego podejścia do analizy nieruchomości. Jak pamiętacie, postanowiliśmy zatrzymać 3 sklepy Kmart z naszej pierwszej oferty publicznej, które nie były sprzedawane w ciągu ostatnich kilku lat: Frankfurt, Kentucky; Mount Pleasant, Michigan; a także Grayling. Przebudowaliśmy lub ponownie wynajmujemy wszystkie 3 sklepy u najlepszych w swojej klasie detalistów. Nasza decyzja o zatrzymaniu tych aktywów została potwierdzona przez szybki obrót naszego zespołu zarządzania aktywami.

Na dzień 31 grudnia nasz szybko rosnący portfel detaliczny składał się z 821 nieruchomości w 46 stanach. Nasi najemcy to przede wszystkim wiodący detaliści w branży, działający w ponad 28 sektorach detalicznych, przy czym ponad 58% rocznych czynszów bazowych pochodzi od najemców o ratingu inwestycyjnym.

Portfel pozostaje w pełni zajęty na poziomie 99,6%, a średni ważony okres najmu wynosi 10 lat. Nasz plan działania w 2020 r. Jest solidny i jestem bardzo zadowolony z naszych dotychczasowych postępów. Jak wskazują nasze zdecydowane wstępne wytyczne dotyczące przejęcia w wysokości od 600 milionów do 700 milionów dolarów, jesteśmy przekonani, że nasz rozwijający się zespół potrafi agregować transakcje wysokiej jakości, a także nadal analizuje unikalne możliwości, które przecinają naszą ścieżkę.

Chciałbym poświęcić chwilę, aby podziękować wszystkim naszym lojalnym interesariuszom za wsparcie w ciągu kolejnego rekordowego roku dla Agree Realty.

Powiedziawszy to, chcę raz jeszcze wyrazić się jasno, że nadal intensywnie koncentrujemy się na budowie i ciągłym dążeniu do ulepszania najwyższej jakości portfela detalicznego w kraju. Z niecierpliwością czekam na wykorzystanie naszego impetu w nadchodzącym roku.

Dziękujemy wszystkim za cierpliwość. Z przyjemnością odpowiemy na wszelkie pytania po omówieniu przez Clay naszych wyników finansowych za czwarty kwartał i cały rok.

————————————————– ——————————

Clayton R. Thelen, Zgadzam się z Realty Corporation – dyrektor finansowy i sekretarz (3)

————————————————– ——————————

Dziękuję, Joey. Dzień dobry wszystkim. Zacznę od szybkiego przejścia przez język ostrzegawczy. Należy pamiętać, że podczas tego wezwania złożymy pewne oświadczenia, które mogą być uważane za wybiegające w przyszłość zgodnie z federalnymi przepisami dotyczącymi papierów wartościowych. Nasze rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od kwestii omawianych w jakichkolwiek stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Ponadto omawiamy miary finansowe niezgodne z GAAP, w tym fundusze podstawowe z operacji lub podstawowych FFO, skorygowane fundusze z operacji lub AFFO oraz zadłużenie netto z tytułu powtarzającej się EBITDA. Uzgodnienia tych mierników finansowych innych niż GAAP z najbardziej bezpośrednio porównywalnymi miernikami GAAP można znaleźć w naszym komunikacie o zarobkach.

Roczne FFO wyniosło 0,81 USD na akcję w czwartym kwartale i 3,08 USD na akcję w całym roku 2019, co stanowi odpowiednio 12,3% i 7,9% wzrostów rok do roku. Ponadto AFFO wyniósł 0,80 USD na akcję w czwartym kwartale i 3,02 USD na akcję przez cały rok, co stanowi wzrost o 11,5% i 6,6% rok do roku.

Koszty ogólne i administracyjne w 2019 r. Wyniosły 15,6 mln USD. Koszty ogólnego zarządu wyniosły 8,3% przychodów ogółem lub 7,7%, z wyłączeniem nieskrępowanej amortyzacji wartości niematerialnych z tytułu leasingu rynkowego powyżej i poniżej, co stanowi 50 punktów bazowych obniżki rok do roku. W odniesieniu do 2020 r. Oczekujemy, że wydatki na koszty ogólne i administracyjne wyrażone jako procent przychodów zmniejszą się o dodatkowe 50 punktów bazowych.

Obciążenie podatkowe za cały rok 2019 wyniosło 538,000 USD, w tym jednorazową ulgę podatkową w wysokości 475,000 USD zrealizowaną w pierwszym kwartale. W 2020 r. Przewidujemy, że całkowite obciążenie z tytułu podatku dochodowego wyniesie od 1 miliona do 1,2 miliona USD.

Co kwartał i cały rok na podstawowe FFO na akcję i AFFO na akcję wpłynęło rozwodnienie wymagane zgodnie z GAAP w związku z naszymi przyszłymi ofertami akcji. Akcje własne należy uwzględnić w naszej liczbie akcji rozwodnionych w przypadku, gdy przed rozliczeniem nasze akcje będą sprzedawane powyżej ceny transakcji z oferty. Łączny wpływ rozwadniający związany z tymi ofertami wyniósł około 0,01 USD zarówno na podstawowe FFO, jak i AFFO na akcję w czwartym kwartale i 0,04 USD w okresie 12 miesięcy.

Jak wspomniał Joey, mieliśmy kolejny aktywny rok działalności na rynkach kapitałowych, gromadząc lub rozliczając ponad 740 milionów dolarów kapitału, aby sfinansować nasz dalszy rozwój i pozycję naszej firmy na rok 2020 i kolejne lata. Oprócz pozyskania kapitału, wygenerowaliśmy również prawie 100 milionów USD dzięki naszej działalności związanej ze sprzedażą i wolnym przepływem środków pieniężnych po dywidendzie w ciągu roku.

W grudniu wprowadziliśmy zmianę do naszej odnawialnej linii kredytowej i pożyczek terminowych, aby zwiększyć naszą linię kredytową do 600 milionów USD. Na linię kredytową składa się niezabezpieczona odnawialna linia kredytowa o wartości 500 mln USD oraz niezabezpieczone pożyczki terminowe o wartości 65 mln USD i 35 mln USD. Kredyt obejmuje opcję akordeonu, która pozwala nam wnioskować o dodatkowe zobowiązania pożyczkodawcy do łącznej kwoty 1,1 mld USD. Linia odnawialna wygasa w styczniu 2024 r., Z opcjami przedłużenia terminu zapadalności do stycznia 2025 r. W grudniu rozlicziliśmy całość oferty terminowej akcji na 3,2 mln akcji, która rozpoczęła się w kwietniu 2019 r., Otrzymując wpływy netto w wysokości około 196 mln USD .

W czwartym kwartale zawarliśmy również umowy sprzedaży forward w związku z naszym programem ATM na sprzedaż dodatkowych 2 milionów akcji zwykłych po średniej cenie brutto 73,34 USD za akcję. Po rozliczeniu oczekuje się, że terminowe bankomaty zwiększą przychody netto w wysokości około 145 milionów USD po odjęciu opłat, wydatków i innych korekt. Do tej pory nie otrzymaliśmy żadnych wpływów z ofert terminowych ATM. Na dzień 31 grudnia mieliśmy niezabezpieczoną odnawialną linię kredytową o wartości 89 milionów USD, co odzwierciedla dodatkową zdolność w wysokości 411 milionów USD.

Nasz bilans pozostaje w doskonałej pozycji, aby nadal napędzać przewidywany wzrost. Jak wspomniał Joey, na dzień 31 grudnia nasz dług netto z tytułu powtarzającej się EBITDA był około 4,5x. Pro forma rozliczenia naszego przyszłego kapitału własnego, nasz dług netto do powtarzającego się EBITDA wynosi około 3,7x. Łączne zadłużenie do wartości przedsiębiorstwa wyniosło około 22%, podczas gdy wskaźnik pokrycia stałych opłat, który obejmuje amortyzację kapitału, osiągnął rekord firmy 4,3x.

Firma wypłaciła 3 stycznia dywidendę w wysokości 0,0585 USD na akcję akcjonariuszom z dnia 20 grudnia 2019 r., Co stanowi wzrost o 5,4% rok do roku. Była to 103. z rzędu dywidenda gotówkowa od czasu naszej pierwszej oferty publicznej w 1994 roku. W całym roku 2019 firma zadeklarowała dywidendę w wysokości 2,28 USD na akcję, co stanowi wzrost o 5,8% rok do roku.

Nasze wskaźniki wypłat w czwartym kwartale wyniosły konserwatywnie 72% i 73% podstawowych FFO i AFFO na akcję. W całym roku 2019, w przeliczeniu na akcję, nasze wskaźniki wypłaty wyniosły odpowiednio 74% podstawowych FFO i 76% AFFO. Te wskaźniki wypłat nadal odzwierciedlają rosnącą i bardzo dobrze zabezpieczoną dywidendę.

Po tym chciałbym oddzwonić do Joeya.

————————————————– ——————————

Joel N. Zgadzam się, Zgadzam się Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (4)

————————————————– ——————————

Dziękuję, Clay. Podsumowując, jestem bardzo zadowolony z naszego rekordowego wykonania w ciągu ostatniego roku. Jesteśmy w doskonałej pozycji na rok 2020 i koncentrujemy się na kontynuowaniu realizacji.

W tej chwili operator otworzymy go na pytania.

================================================== ==============================

Pytania i odpowiedzi

————————————————– ——————————

Operator (1)

————————————————– ——————————

(Instrukcje dla operatora) Nasze pierwsze pytanie pochodzi od Christy McElroy z Citi.

————————————————– ——————————

Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Dział Badań – Dyrektor i Starszy Analityk (2)

————————————————– ——————————

Po prostu, Joey, w kontekście twoich komentarzy na temat dyspozycji, mówiłeś o skorzystaniu z warunków rynkowych. Rozmawialiśmy o tym w przeszłości, ale pojawił się również jako temat jednego z wczorajszych wezwań twoich rówieśników w związku z węższym rozrzutem między tym, gdzie wycenia się aktywa inwestycyjne i nieinwestycyjne, i które dzisiaj są przedmiotem obrotu. Co może spowodować to odwrócenie?

————————————————– ——————————

Joel N. Zgadzam się, zgadzam się z Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (3)

————————————————– ——————————

Po pierwsze, Christy, będę całkiem szczera. Tak naprawdę nie widzieliśmy, że spread musi się zmniejszać. W świecie, w którym działamy, widzieliśmy, powiedziałbym, minimalną kompresję wskaźnika kapitalizacji dla aktywów o wysokiej jakości. Nasz – detaliści, z którymi zazwyczaj prowadzimy interesy, mają ocenę inwestycyjną lub ukrytą, jeśli przeprowadzisz je przez obliczenia ryzyka Moody's. Powiem wam, że tak naprawdę nie gramy w tej typowej wysokodochodowej puli. Nasze dezinwestycje i działalność w zakresie dyspozycji naprawdę dzielą się na kilka segmentów. Jednym z nich jest 1031 nabywców, zazwyczaj restauracji franczyzowych, a także Walgreens, które sprzedaliśmy w czwartym kwartale. Sprzedaliśmy więc 3 restauracje franczyzowe Taco Bell w czwartym kwartale, a także nasze Walgreens w Ypsilanti w stanie Michigan. A potem aktywa, takie jak Academy Sports lub Camping World, o których mówiliśmy, w których chcemy po prostu powiązać ekspozycję i nie czujemy się komfortowo z nieruchomościami i / lub operatorem.

————————————————– ——————————

Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Dział Badań – Dyrektor i Starszy Analityk (4)

————————————————– ——————————

W porządku. A potem, Clay, jeśli chodzi o mechanikę rozliczania napastników. Jak powinniśmy myśleć o rozliczeniu terminowego bankomatu w porównaniu z wcześniejszymi rozliczeniami terminowego kapitału? Czy powinniśmy – gdzie zrobiliście bardziej priory naraz? Czy powinniśmy myśleć o forwardowym bankomacie w bardziej wiarygodny sposób w ciągu roku? A może spodziewałbyś się, że będzie to również w pewnym sensie nakazy?

————————————————– ——————————

Clayton R. Thelen, Agree Realty Corporation – CFO & Secretary (5)

————————————————– ——————————

Christy, bez zmian w myśleniu o myśleniu przez osadę. Rozliczenie ostatecznie zależeć będzie od czasu i wykorzystania kapitału. I mamy czas do grudnia, aby się osiedlić. I nie różni się od naszych poprzednich napastników. Możemy rozliczać się w transzach lub w całości.

————————————————– ——————————

Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Dział Badań – Dyrektor i Starszy Analityk (6)

————————————————– ——————————

W porządku. Ale tylko pod względem tego, jak zamierzasz to zrobić w tym roku. Jak powinniśmy o tym myśleć z perspektywy modelowania?

————————————————– ——————————

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (7)

————————————————– ——————————

Cóż, myślę, że będzie to naprawdę zależne i zależne od naszego rurociągu i tego, w jaki sposób nasz rurociąg się zmaterializuje oraz kiedy będziemy zarządzać bilansem. Jest więc wiele czynników. Myślę, że dobrze – jedna z najciekawszych rzeczy w tym bankomacie do przodu lub po prostu do przodu, daje nam całkowitą swobodę rozliczenia w jednym kawałku, tak jak to zrobiliśmy pod koniec 2019 roku, lub rozliczenie go w sposób racjonalny lub dopasowanie działalności inwestycyjnej funduszu. Więc nie powiedziałbym, że jest dla nas jakaś MO. Myślę, że tak naprawdę będzie to zależeć od warunków rynkowych i naszego rurociągu.

————————————————– ——————————

Operator (8)

————————————————– ——————————

Nasze następne pytanie pochodzi od Ki Bin Kim z SunTrust.

————————————————– ——————————

Ki Bin Kim, SunTrust Robinson Humphrey, Inc., Research Division – MD (9)

————————————————– ——————————

Joey, możesz porozmawiać o swoim rurociągu w 2020 roku? Wiem, że wszyscy mówią, że Twój plan jest duży, ale ten konkretny koszyk ofert, który ma dla ciebie sens i rodzaj jakości, na którą patrzysz, ceny, które mają sens. Jak wygląda dla Ciebie ten konkretny rurociąg w porównaniu do kilku ostatnich lat?

————————————————– ——————————

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (10)

————————————————– ——————————

Mówię wam, i jak wskazano w naszych początkowych wytycznych dotyczących przejęcia od 600 milionów do 700 milionów dolarów, nasz plan wejścia w ten rok był solidny. To jest bardzo wysoka jakość. Składa się z typowej jednorazowej agregacji. W ubiegłym roku nasza średnia cena wynosiła 4,2 miliona USD na transakcję w porównaniu z 140 odrębnymi transakcjami, a także mamy inne wyjątkowe możliwości inwestowania w detalistów najwyższej jakości na świecie. Jesteśmy więc bardzo podekscytowani naszym przygotowaniem do pierwszego kwartału i budowaniem do drugiego kwartału. W tym momencie mamy wgląd w początek drugiego kwartału. Zawsze mówimy o widoczności od 60 do 70 dni. Ale powiedziałbym wam, jest to bardzo wysoka jakość i symbolizuje to, co realizowaliśmy przez ostatnie kilka kwartałów.

————————————————– ——————————

Ki Bin Kim, SunTrust Robinson Humphrey, Inc., Research Division – MD (11)

————————————————– ——————————

Jakieś większe oferty portfela, na które patrzysz? Czy może jest to raczej jednorazowe?

————————————————– ——————————

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (12)

————————————————– ——————————

Nie nazwałbym tego koniecznie większym portfolio. Oczywiście jest to względne, a nie większe oferty portfelowe. Przyjrzymy się i przewidujemy wykonanie niektórych, nazwałbym to, portfeli mniejszych i średnich liderów branży kredytowej.

————————————————– ——————————

Ki Bin Kim, SunTrust Robinson Humphrey, Inc., Research Division – MD (13)

————————————————– ——————————

W porządku. I tylko ostatnie pytanie. Masz około 5% ABR wydzierżawionych firmie Tractor Supply i Sunbelt Rentals. Szczerze mówiąc, tak naprawdę nie znam tych firm, po części dlatego, że mieszkam na Manhattanie. Zastanawiałem się jednak, czy możesz porozmawiać trochę więcej o tych najemcach i dlaczego czujesz się tak swobodnie, mając ich więcej.

————————————————– ——————————

Joel N. Zgadzam się, Zgadzam się Realty Corporation – prezes, dyrektor generalny i dyrektor (14)

————————————————– ——————————

Pewnie. Nie, i doceniam twój komentarz na temat życia na Manhattanie. Po pierwsze, mamy naprawdę fantastyczne relacje z Tractor Supply. Tractor Supply to wiodąca firma i wiejski detalista w tym kraju. Wydzierżawili jako spółka publiczna, więc każdy może zobaczyć ich wyniki. Są bez oceny, więc nie mieszczą się w naszym segmencie inwestycyjnym. Są jednak dwa razy większe niż, jak sądzę, dzierżawiona skorygowana dźwignia, bardzo konserwatywna firma, która odniosła duży sukces w swojej podstawowej działalności. Spędziliśmy dużo czasu z zespołem ds. Nieruchomości, a także z zespołem zarządzającym. Naprawdę dominująca pozycja rynkowa. Co ciekawe, Tractor Supply z powodzeniem uruchomił również handel elektroniczny na platformie BOPUS. Jest to więc bardzo wyjątkowa firma, bardzo konserwatywna firma i uważamy, że jest prawdziwym zwycięzcą w świecie wielokanałowym.

Sunbelt Rentals, w tym kraju działają 2 duże firmy wynajmujące sprzęt. Jest też kilka mniejszych. Składa się z Sunbelt Rentals oraz United Rentals. Sunbelt Rentals jest własnością Ashtead Group. Jest jedynym operatorem inwestycyjnym w kraju. Jeśli spojrzeć na własność sprzętu w porównaniu do wypożyczenia w tym kraju, i to dotyczy całego małego sprzętu na większy, jest on bardzo, bardzo niski w porównaniu do Europy Zachodniej. Dlatego w tym kraju istnieje duża szansa na wypożyczenie sprzętu, a nie na własność. Sunbelt Rentals, należący do Ashtead Group, również inwestycyjny, korzysta z dużej fragmentacji i braku możliwości wynajmu w tym kraju. Obsługują one różne typy użytkowników – powiedziałbym najemców. I to dotyczy gazu i ropy naftowej, ogólnego wyposażenia, zasilania i pomp. I tak znowu, nasz wspaniały partner, oczywiście, rozpoczynając dla nas piąty projekt. Zdobyliśmy wiele z nich, świetny bilans, i uważamy, że model biznesowy ma sens w XXI-wiecznym świecie omnichannel.

————————————————– ——————————

Operator (15)

————————————————– ——————————

Nasze następne pytanie pochodzi od Collina Mingsa i Raymonda Jamesa.

————————————————– ——————————

Collin Philip Mings, Raymond James & Associates, Inc., Dział badań – analityk (16)

————————————————– ——————————

Pierwsze pytanie dotyczy właśnie przygotowanych uwag na temat Art Van. Czy potrafisz wyjaśnić, jakie flagi ostrzegawcze zostały podniesione, co doprowadziło cię do tego, że nie robiłeś z nimi żadnych dodatkowych umów? Oczywiście wspomniałeś o funduszach private equity. But can you just maybe expand on that a little bit more? And then along those lines, are there any other notable recent examples where you can provide, where you've shifted course, whether it be because of private equity or other changes that just impacted your original thesis as it relates to a concept?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (17)

——————————————————————————–

So the first part, I appreciate the question. Art Van is a company that's based in our backyard. I do Art Van personally, the family office is about 3 miles straight downward from our office here at Bloomfield Hills. I'll tell you, we bought this property directly from Art Van. It was really the preeminent site in Michigan, head-to-head with the IKEA and proceeded with the reverse build-to-suit transaction with Art Van, and really a unique retail opportunity. Again, I really encourage people to look at our YouTube site and see this piece of real estate for themselves and the drone video. Ford Road is a dominant retail corridor. We are literally head-to-head with the only IKEA servicing Michigan, Northern Ohio and Northern Indiana.

Prior to the transaction with T.H. Lee, Art Van had — it still does, has a dominant market position in terms of furniture and home accessories in Southeast Michigan. Once T.H. Lee entered the equation, we had a second transaction under contract with Art Van. We actually sold that purchase agreement and did not proceed and decided to keep only the flagship store in Canton and proceed with that transaction. So a combination of the real estate, the residuals, the anticipated and now proven store performance of that location. And obviously, being heads up on the traffic signal with IKEA was very unique, and we were very comfortable with that transaction.

In terms of private equity ownership in real estate, I feel like I've been pounding on this for several years. Now we just see a total disalignment of investment horizons. And today, as I mentioned in our prepared remarks, the ability to invest in price to withstand truly bottom line margin compression, to have a balance sheet that can invest in e-commerce, distribution in an omnichannel world is a critical component of almost every single retail sector. This is a fast and dynamically changing world. And so we will continue to avoid private equity sponsorship. In the limited cases, where we have private equity ownership, we will continue to look to divest of those assets, including the franchise restaurant space. And we'll continue to invest in the strongest and best balance sheets in the top retailers of the world.

——————————————————————————–

Collin Philip Mings, Raymond James & Associates, Inc., Research Division – Analyst (18)

——————————————————————————–

Okay. And then just wanted to switch gears, and you previously discussed that on the development front, you've become increasingly selective with regards to committing human capital to one-off deals and really avoiding situations where there wasn't really a chance to enhance kind of a long-term relationship. It sounds like you've had a couple of deals in the backlog since the end of last year. But just curious on this front, as your relationships continue to grow, your platform expands, why hasn't the mix of PCS and development really kind of kept pace with acquisition activity. Again, arguably this is a little bit of a differentiator for you versus peers. So just elated thoughts on that front.

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (19)

——————————————————————————–

Yes. First, look, we have significantly scaled. You may notice in my prepared remarks, we have not scaled the human capital in regards to development activity. However, we scaled the remainder effectively of every department in this country — in this company, excuse me. And at the same time, with return on costs, where they are today for merchant developers who are performing turnkeys generally for retailers, we're not going to compete or do a turnkey for an industry-leading retailer with a 6% initial unlevered return on costs. That doesn't make sense for us. I'm very happy to announce the T.J. Maxx in Harlingen subsequent to quarter end, that's our first ground up for T.J. Maxx, the fifth project. We've Sunbelt Rentals in Converse, Texas.

And then I'll tell you since we've been together last, we have a number of other projects that we anticipate that have come to fruition. We're really focused that we'll announce in the next — probably in the next quarter and get a few of them in the ground quite shortly here post winter. I'm really pleased with our efforts and our activities, reviewing vacant boxes and then working with our — really our sandbox of retailers to backfill. We have a lot of GLA in this country, 24 square foot per capita. I think there's a lot of press related to that. I personally think there's a lot of opportunity for retailers to take over vacant boxes, and we've been very focused on former drug stores, on the former Pier 1 sites, former Shopko sites. And so a number of those opportunities are materializing in our pipeline today, and we're working with our top retailers to look at it, and there should be some interesting opportunities in there as well.

——————————————————————————–

Operator (20)

——————————————————————————–

Our next question comes from Nate Crossett with Berenberg.

——————————————————————————–

Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Research Division – Analyst (21)

——————————————————————————–

Appreciate the color on Art Van. What else is on the watch list right now? I think there was an article that Bed Bath & Beyond is closing 41 stores. I think you have a couple of those. And maybe just give us an update there. And then just comments on furniture in general. Is this an area that ultimately goes online? Or how do you feel about furniture?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (22)

——————————————————————————–

Yes, great question. I appreciate you joining us, Nate. So in terms of the couple of Bed Bath & Beyond we have, those were real estate plays. I'll tell you, we have a Bed Bath & Beyond in Texas paying $7.5 a foot in the dominant center there immediately adjacent to a T.J. Maxx and HomeGoods. We're excited. We have one in Texas. That's a fantastic piece of real estate. We were, frankly, never big fans of Bed Bath & Beyond and their merchandise stack to the ceiling and lack of experience in the stores. So those are — we're very comfortable with those couple of stores in the real estate underneath them and potentially even have some upside.

In terms of furniture, I'll harken back to an (NDR) we had in New York, and then it was repeated in Chicago about 12 to 18 months ago. We really use the opportunity to speak to millennials, both in our office and on the road about what their consumer and their — consumer preferences and buying preferences are. We talk specifically about the furniture space. And I asked a group of millennials, call it, an average age of 28 to 30, where they purchase furniture, how they purchase furniture. And I got — I frankly got cross-eyed looks. And they looked to me and said, purchase furniture? If anything, we buy it online or it's in the lobby of our building downstairs. Now that's obviously — and we just take it for free. Now that's obviously more of an urban perspective.

What I'll tell you is that as long as Wayfair will lose $16 to $17 online per shipment as long as you are able to return mattresses that you never see, and they show up at your house and can just keep them for 60 or 90 days and then send them back, some cases, even longer. And as long as the capital markets are willing to support, and we don't see any end in sight, startup businesses that don't care about bottom line, but only top line, I will tell you the home accessory and furniture space reminds me very similarly to the old days when the plasma TV is more from several thousand dollars to a few hundred dollars. Furniture in this country for the vast majority outside of high-end furniture is becoming disposable. Today, when you sell your house, you don't bring your TVs with you. They sit on the wall and the successive purchaser keeps them. I think we're heading down the road where furniture doesn't get moved for the vast majority of residences when they sell their house today, similar to the LCD and the LED TVs we see today on the wall. And so it is a significant disruption. There is price disruption. There is omnichannel disruption and American consumer preferences today are changing very quickly. And so I think it's a space that we will continue to avoid absent a unique circumstance. And it's a space we've been very, very selective in. There's a couple of winners in this space, I'll mention. La-Z-Boy, our fellow Michigan company, La-Z-Boy is a winner in this space that has brick-and-mortar and has, frankly, a cult-like following among millennials, which is very unique. But at the same time, we're going to be very, very selective in any investment activities there.

——————————————————————————–

Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Research Division – Analyst (23)

——————————————————————————–

Okay. That's helpful. And then maybe just one on G&A outlook for 2020. Looks like you've been able to keep it flat roughly for the last 3 quarters. Can you just remind us the size of the sales force? Are you anticipating any new hires in the near term?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (24)

——————————————————————————–

Yes. So we benefited from approximately, as Clay mentioned, 50 basis points in terms of G&A as a percentage of revenue year-over-year. We anticipate benefiting approximately another 50 basis points this year. We are actively with our new building open next door. We are actively growing and scaling every aspect of this organization. First quarter is the largest in terms of G&A, generally, just from aberrations historically for us, non-run rate activities, such as quarterly activities. But this is a company that's growing over 30% top line. We're going to continue to invest in our people, both individually in their professional development as well as grow this team pretty dynamically. We went from about 33 people, I believe, at the end of last year, 32, 33 to call it 46. And so we're growing — we grew head count by about 30%. At the same time, we're gaining efficiencies through all of the system work we've done, the processes we've instituted and really the rapid growth of the portfolio.

——————————————————————————–

Operator (25)

——————————————————————————–

Our next question comes from Rob Stevenson with Janney.

——————————————————————————–

Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst (26)

——————————————————————————–

Joey, I think you mentioned completing some dispositions in first quarter here. At this point, is the $25 million to $75 million of guidance likely to be front-end loaded?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (27)

——————————————————————————–

Good question. I think that it is possible that there will be some front-end loading for that position activity. We'll continue to dispose. We have another Walgreens that is under contract. I anticipate them being at or below 3% by 3/31. We have some additional franchise restaurants that are under contract that we will look opportunistically divest into the 1031 market. And then we are working on 1 or 2 other transactions that are similar to the Academy Sports, Camping World dispositions where we just don't feel that the residuals or the long-term interest on our end is there. So Q1 could be fairly active on dispositions. Frankly, I hope it is, that's in purchasers' hands today. We're under contract with a number of assets going through diligence. But you will continue to see us be aggressive and even possibly raise the bottom end of that guidance pretty shortly.

——————————————————————————–

Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst (28)

——————————————————————————–

Okay. And then the Kmart in Michigan that you're doing with Tractor Supply. Is this a scrape and rebuild or just a box rehab? And then how much is that plus the new T.J. Maxx and the Sunbelt Rentals development expected to cost you guys?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (29)

——————————————————————————–

Yes. So that's — it's a 4 small format restanding. Kmart, again, the last Kmart in our portfolio. We had waited patiently to exercise that recapture right for upwards of 2 years with Tractor Supply waiting patiently with us, and we thank them for that. They are going to — we're retenanting that whole entire box. It will not be a scrape and rebuild. And then the Sunbelt Rentals as well as T.J. Maxx in Harlingen, Texas, I would tell you, it's about aggregate cost of approximately $5 million.

——————————————————————————–

Operator (30)

——————————————————————————–

(Operator Instructions) Our next question comes from John Massocca with Ladenburg Thalmann.

——————————————————————————–

John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate (31)

——————————————————————————–

So it sounds like you're pretty aggressive, and you have been for a while, selling down the kind of Walgreens exposure. I mean, is Walgreens kind of in the same bucket now as some of your franchise restaurant tenants where it's the ultimate goal is probably to get down to 0 or close to 0?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (32)

——————————————————————————–

Well, no, I don't think it's to get it to 0. I would tell you, we've rationalized the exposure. If you harken back several years, they were 40% of our portfolio. We have some significant gains. I think the challenge with some of the suburban Walgreens and pharmacies in this country is the very high per square foot rent and the 13,000 to 14,000 square foot rectangle plus the drive-through that sits on top. So we have — you have great pieces of real estate hard corners, great access, visibility, parking, but I'd tell you the tenant pools today and how retailers have morphed, you are either backfilling those boxes generally with dollar stores that are paying anywhere between 25% and 35% of the Walgreens rent. Or you are forced to demise those 13,000 to 14,000 square foot boxes into small strip centers, which we have no interest in doing. And so we think on a risk-adjusted return basis for us to divest of Walgreens, typically in the mid-6s, lower or mid-6s, mid-6s for approximately the 10 to 11-year Walgreens, into the 1031 market, continues to make significant sense for us.

The second half of that is, I continue to see disruption in the pharmacy space and anticipate more disruption. The front end of the stores continue to really suffer from weak sale and the middle of the stores, frankly, remind me of the middle of the grocery stores in today's environment. And I think we're going to have to see the major drugstore chains in this country, who rely upon baby boomers, are going to have to see some significant remerchandising efforts to drive traffic into those stores with higher margin items. And so we'll continue for all those above reasons, continue to look to dispose of the stores that we do not like. We have stores in our portfolio that are, frankly, fantastic pieces of real estate. Our flagship store in Ann Arbor, Michigan, on the campus of University of Michigan, we will not sell unless somebody came with an offer we couldn't refuse. It's the best piece of real estate in Ann Arbor. So there are a number of stores that are either super high performing. We really like the real estate, we want to hold it absent a compelling offer. But in terms of suburban pharmacies, we are very critical of their future today.

——————————————————————————–

John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate (33)

——————————————————————————–

Okay. And then bigger picture. There's a perception — it's kind of played out historically that larger footprint retail boxes are less fungible, hard to kind of relet in a tenant-credit situation. How do you kind of mitigate some of that risk? I know, obviously, a lot of your larger box assets are on — are ground lease assets. But is there anything else you kind of do to kind of mitigate the risk associated with that — with these kind of less-granular type assets you have in the portfolio?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (34)

——————————————————————————–

Yes. Look, another good question. The ground lease portfolio, 8.5% at 12/31, we anticipate that frankly ticking up at 3/31. We have a number of assets currently under contract to purchase or have acquired subsequent to quarter end. I think there's a few mitigants. First, credit. So number one, our big box exposure, typically on a ground lease, typically very low basis is with the leading operators in this country. That's Walmart, Home Depot and Lowe's, generally. And so we have no interest in big box exposure, with private equity-backed retailers, privately held retailers generally or retailers that are on the sub-investment grade spectrum. That's very challenging.

Second, when we look at any big box transaction, you can assume that we are in conversations with the retailer about the productivity of that store of that unit on an isolated basis, and then also how it compares relative to other stores in the district. We also get on the ground and our diligence team does a fantastic job of understanding the local markets in conjunction with our local partners. And then third, we're looking at the overall parcel, not only the box itself. We're looking at the overall parcel generally the amount of frontage it has on a road. If there are any current outlots that are blocking our ability to one day redevelop it. But I'll give you an example. We looked at a large box recently. It had 600 feet of frontage on a major retail corridor. It was least of the largest retailer in the world. And we look at it, paying a few dollars a square foot. And we say, if they ever left this store, it's a highly productive store. If they ever left this store, we'll have 600 feet of frontage, which results in 4 to 5 outlots paying $80,000 a year, and we will quickly recapture the NOI just from the outlots alone even with the big box and the future had to be — if that tenant ever left, sell storage or some other use.

——————————————————————————–

Operator (35)

——————————————————————————–

Our next question comes from Linda Tsai with Jefferies.

——————————————————————————–

Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst (36)

——————————————————————————–

Yes. Joey, you seem pretty emphatic about the eventual demise of lower cost furniture mattress stores. Are there other categories where you're concerned like this?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (37)

——————————————————————————–

I think overall, this country, we are still in the early innings of retail disruption. I think if you look across, if you — these are binary outcomes. If you look across retail sectors in this country, it's very difficult to find a sector outside of consumer electronics that has gone through the disruption that we anticipate and will go through additional store closures and retailers disappearing. Consumer electronics, Best Buy is the last man standing because Hu Joly did a fantastic job on the turnaround. They had an investment-grade balance sheet. Circuit City, H. H. Gregg, CompUSA, and now we see a couple of the smaller regional scale, and it's effectively the last man standing.

I think it's ironic that you look across even sectors such as office supplies, we still have Max, Depot and Staples. You look across general merchants, we still have Sears' stores in this country. And so there is going to be, we believe, a lot of closures in this country. I don't think there's necessarily binary outcomes. But our goal is to pick the winner with the strongest balance sheet, the most confident management team and the best underlying real estate. So the furniture space was quite obvious to us, what was going on there. There are other sectors that we're not overly interested, office supplies. Again, that movie theater space, I'd tell you, we are not overly interested at the movie theater space. Sporting goods space, not overly interested. And easily commoditized, harder, soft goods that can be purchased on the Internet without experience. And so there's a number of sectors that we aren't interested in. Pet supplies being another one that we're kind of — I won't say we red lined, but absent a unique piece of real estate or a compelling opportunity, we won't touch.

——————————————————————————–

Operator (38)

——————————————————————————–

Next question comes from Chris Lucas with Capital One Securities.

——————————————————————————–

Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst (39)

——————————————————————————–

I had a couple of questions. So we're really kind of relative cap rate questions and Joey, so I guess the question for me on the ground leases is could you give us a sense as to what the sort of cap rate gap is between a ground lease you're buying and a fee ownership position that you would acquire on a similar asset tenant?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (40)

——————————————————————————–

Yes. Chris, I'll tell you, well, first off, many of the tenants that we acquire ground leases on, they don't even have turnkey. So I'll tell you we bought a Chick-fil-A ground lease during the quarter. Last previous quarter, we bought a Sheetz ground lease, obviously, a leading large-format gas and convenience store last quarter, they don't have turnkey deals out there. And so — but I would tell you, ground leases typically trade 150 to 200 basis points inside turnkey leases for like-kind assets. That's kind of the rule of thumb, but there are a number of retailers out there that simply don't have turnkey leases.

——————————————————————————–

Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst (41)

——————————————————————————–

Okay. And then, I guess, if I look at your top hold — your top investments in terms of tenant credit concentration, any thoughts about where cap rate movement has been the greatest either compression or expansion among those over like the last couple of years?

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (42)

——————————————————————————–

On a tenant-specific basis?

——————————————————————————–

Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst (43)

——————————————————————————–

Yes.

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (44)

——————————————————————————–

Yes. Look, all in all, I would tell you, cap rates over the last couple of years were at historic lows, given the interest rate environment, have effectively been flat. We've seen some marginal compression in the smaller price points, super high-quality retailers. Obviously, that flows into 1031 market, it flows into the franchise restaurant market, which we don't consider super high quality. It's really flowing, I think, into the O'Reillys and the AutoZones of the world. The $1 million to $2 million one-off transactions that carry super fantastic balance sheet, high investment-grade credit ratings and lower price point. I'll tell you that said, again, operating in the fragmented space that we are — we acquired 13, sorry, O'Reillys in Q4 alone. We were able to acquire those O'Reillys because of our relationships, both with the tenant and repeat developers. They range from having 8 years on the lease to full 20-year leases. And so even though you see that cap rate compression in the market, I'm very confident, and I'm proud of our team being able to dig up asymmetrical opportunities out there.

——————————————————————————–

Operator (45)

——————————————————————————–

This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Joey Agree for any closing remarks.

——————————————————————————–

Joel N. Agree, Agree Realty Corporation – President, CEO & Director (46)

——————————————————————————–

Well, thank you, everybody, for joining us this morning. We look forward to catching up during the upcoming conferences, and good luck with the rest of the earnings. I appreciate your time.

——————————————————————————–

Operator (47)

——————————————————————————–

The conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. You may now disconnect.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *